Jak a kdy může pronajímatel zvýšit nájemné?

 

Nájemní smlouvy na dobu neurčitou

 

U smluv na dobu neurčitou lze zvýšit nájemné tak, aby se rovnalo výši obvyklého nájemného v okolí v daném období. Pokud tedy je nájemné stanoveno nižší než u srovnatelných bytů v dané lokalitě, může pronajímatel jednou za rok navrhnout zvýšení.

Návrh musí mít písemnou podobu a navýšení nesmí překročit 20 procent za poslední tři roky. Pronajímatel musí prokázat, že v dané lokalitě je běžné vyšší nájemné. To musí doložit buď znaleckým posudkem, nebo například minimálně třemi nájemními smlouvami z jiných domů v okolí.

Jestliže nájemce do dvou měsíců neodsouhlasí jeho návrh, může se pronajímatel do dalších tří měsíců domáhat zvýšení u soudu. V soudním řízení pak může být na návrh pronajímatele i překročen 20% limit, a to až do výše obvyklého nájemného. 

 

Pronajímatel může také zvýšit nájemné, pokud byly v bytě, resp. v domě, provedeny stavební úpravy, které trvale zvýšily užitnou hodnotu bytu, podmínky bydlení v domě nebo byly provedeny za účelem úspory energie a vody. Nájemné může být zvýšeno až o 10 % účelně vynaložených nákladů. 

Jak konstatuje spotřebitelský magazín dTest, souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí dle občanského zákoníku zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce. Pokud se pronajímateli nepodaří dohodnout se s nájemci, může navrhnout navýšení o 3,5 procenta vynaložených nákladů ročně. 

 

 

 

Smlouva na dobu určitou

 

Někteří pronajímatelé sjednávají nájemní smlouvy na dobu určitou, a to na krátkou dobu jednoho či dvou let. V tomto případě mají volné ruce, protože limity pro zvýšení nájemného platí pouze u smluv na dobu neurčitou. A tak pokud má nájemce zájem pokračovat v nájmu, musí při sjednání nové nájemní smlouvy akceptovat jakékoli zvýšení. 

Pokud nebude souhlasit, nájem skončí uplynutím doby, na kterou byla smlouva sjednána.

 

 

Inflační doložka

 

V nájemní smlouvě bývá často zvyšování nájemného upraveno tzv. inflační doložkou. Toto ustanovení uvádí, že nájemné se zvyšuje podle míry inflace. 

Je však třeba mít k tomu smluvně zakotveny další údaje.

Prvním z nich je, kterou konkrétní inflací se bude navyšování nájmu řídit. Většinou se míra inflace vyjadřuje pomocí indexu spotřebitelských cen, který zveřejňuje Český statistický úřad. Ale mohou to být i jiné ukazatele, proto je třeba je ve smlouvě přesně stanovit.

Dále je třeba určit datum, ke kterému se nájemné bude zvyšovat. 

Většinou to bývá první leden, ale může to být i například datum uzavření nájemní smlouvy či jiný termín. S inflační doložkou dochází ke zvýšení nájemného automaticky. A tak pronajímatel sice nemusí nájemce k platbě zvýšeného nájemného vyzvat, nicméně doporučuje se, aby tak učinil. Je možné tak předejít různým nedorozuměním, špatným výpočtům a podobně.

 

 

Služby nejsou nájemné

 

Většina nájemců je zvyklá říkat „nájem“ všem poplatkům, které odvádí majiteli domu. Tato platba se však dělí na dvě části.

Jednou z nich je faktické nájemné, druhou jsou úhrady za služby, jako je odvoz odpadu, úklid, poměrná část energií za společné prostory, případně používání výtahu a další. Platby za služby by měly odpovídat skutečným nákladům rozpočítaným na byty a osoby, a tak se jich inflační doložka netýká. Tyto platby se zvyšují pouze tehdy, pokud jsou zvýšeny od dodavatelů služeb. 

Pravidelné zvyšování nájemného o fixní částku nebo zvyšování formou inflační doložky se doporučuje sjednat v nájemní smlouvě. 

 

Lucie Mazáčová

 

informace pocházejí z webu realitymorava.cz